以前blogに書いたエントリが消失したので、
改めて定番ネタ「賃貸 VS 購入」(住宅)について述べる。
家を買うかどうかの指針
「金が無い人」は、迷わず「購入」を選ぶべきである。
「金がある人」は、迷わず「賃貸」を選ぶべきである。
「購入」とは、堅実な生き方である。「賃貸」とは、贅沢な生き方である。
金に困っていないのであれば、あらゆる意味で「賃貸」が快適である。
賃貸は、借り手から見ても、贅沢な高付加価値である
アナタが、不動産投資で、財を成したと仮定する。
マンションを何棟も持っていて、家賃収入でウハウハだとする。
(不動産投資でなくても、他の事業や、株式上場や、宝くじでも構わない)
そんなアナタは、どこに住んでいるだろうか。
もし俺がこの立場だったら、間違いなく「ホテルのスイート」に住むだろう。
ホテルが贅沢過ぎると言うのであれば、賃貸住宅に住むだろう。
間違っても、持ち家には住まない。そんな貧乏くさいことはしない。
カネがあるのに、不自由な生活をするはずがないのである。
不動産投資は、ビジネスであって、ボランティアではない
賃貸における、「貸し手」と「借り手」の関係は、支配者とカモである。
借り手はカモであり、ボッタくられることで、貸し手を儲けさせているのだ。
賃貸住宅の賃貸料金が、どのように決まるのか。考えてみよう。
どこの誰が、わざわざ赤字になるような賃貸料金を設定するというのか。
例えば、500万円で買える不動産の家賃が、月額で1億円だと仮定しよう。
さすがに、この例は極端にアンフェアなので、常識的なセンで見てみよう。
- 常識的なセン:
- 不動産は借金して買う(ローンの金利がかかる)
- 家賃を払うのに借金はしない
この常識的なセンの下で比較するのは、
「住宅ローン(借金)の金利」と「不動産投資の利回り」である。
結論を言えば、住宅ローンの金利など、あまりにも小さすぎて、
不動産投資の利回りの大きさから見れば、存在していないに等しい。
どういうことかと言うと、合理的に商売として割り切って考える限り、
「どんどんカネを借りて不動産に投資すべき」、という結論になるのである。
「不動産投資は、銀行と家主の共同事業」と本質を突いたのは誰だったかな。
賃貸の家賃が高い、もう1つの理由==「空き室リスク」
マンションには、一定の確率で、空き室(借り手がいない部屋)が存在する。
例えば、全部で10室あるうち、5室が空いているとする。
この場合、10室が埋まっている場合と比べて、1室あたりの家賃は2倍になる。
そう、忘れてはならないのは、
「住んでいる借り手が、空き室の家賃相当額を、分担して支払う」という事実だ。
何度でも言うが、貸し手は「赤字にならない家賃を設定」しているのだ。
サルでも分かる経済の原理==「契約期間が短いほど高価」
契約期間が短くなればなるほど、1日あたりの価格は高くなる。
このことが直感で光学(Opti)的に分からないのであれば、ちょっとヤバいと思う。
以下は、上にいくほど高額で、下にいくほどリーズナブルだ。
- ホテル(1日契約、休憩なら2時間とかもある)
- ウィークリー・マンション(名前的には1週間とかの契約)
- 賃貸住宅(1カ月単位の契約)
- 購入(契約期間はない)
購入の中でも、さらにコストを節約する方法==「中古」
ただでさえリーズナブルな「購入」を、さらに安くする方法がある。
それは、デベロッパから買わずに、個人から中古物件を買うことだ。
デベロッパの人件費は、どこから出ているのだろうか。
当たり前だが、新築物件の購入者が、彼らを食わせているのだ。
つまり、中古を個人間で売買すれば、仲介手数料は取られるものの、
デベロッパの利益分を支払う必要がないため、圧倒的にオトクということだ。
世の中は陰謀に満ちている==「他人には賃貸を勧めるに決まってる」
あなたが不動産投資家だったら、他人には賃貸を勧めるだろう。
金持ちは黙ってても賃貸に住むので、放っておいても構わないが、
貧乏人は購入の道を歩むので、これを何とかして賃貸に向かわせたいわけだ。
あなたの周りに「賃貸を勧める人」がいたら、
たぶんその人は、不動産投資の関係者である。間違いない。
